ผ่อนบ้านเท่าไหร่ถึงไม่อั้นตัว คำนวณก่อนกู้ซื้อบ้าน

กู้ซื้อบ้านเป็นสัญญาผูกพัน 20-30 ปี ถ้าคำนวณผิด คุณจะติดหนี้ยาวและไม่มีเงินเก็บ

บทความนี้จะสอนวิธีคำนวณค่าผ่อนบ้าน รู้ว่าธนาคารอนุมัติให้กู้ได้เท่าไหร่ และผ่อนอย่างไรให้ไม่อัดอั้น

ธนาคารใช้หลัก Debt Service Ratio (DSR) คือ สัดส่วนหนี้ต่อรายได้

DSR = (ค่างวดทั้งหมดรวมบ้าน + รถ + บัตรเครดิต) ÷ รายได้ x 100

ธนาคารส่วนใหญ่อนุมัติให้ DSR ไม่เกิน 40-50% ของรายได้

ตัวอย่าง: เงินเดือน 40,000 บาท

- DSR 40% = ผ่อนได้รวมไม่เกิน 16,000 บาท

- ถ้าผ่อนรถอยู่ 8,000 บาท เหลือโควตาผ่อนบ้านได้อีก 8,000 บาท

นี่คือเหตุผลที่ทำไมคนที่มีหนี้รถ หนี้บัตรเครดิต จะกู้บ้านได้น้อยกว่าคนที่ไม่มีหนี้

1. ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate): ดอกเบี้ยเท่าเดิมตลอดสัญญา ค่างวดไม่เปลี่ยน สบายใจ แต่มักจะสูงกว่าแบบอื่น (ประมาณ 5-6% ต่อปี)

2. ดอกเบี้ยลอยตัว (MRR): ดอกเบี้ยขึ้นลงตามนโยบายธนาคาร ปัจจุบันต่ำกว่า Fixed (ประมาณ 4-5%) แต่อาจขึ้นในอนาคต

3. ดอกเบี้ยผสม (Mixed Rate): ปีแรกๆ ดอกเบี้ยคงที่ต่ำ (เช่น 3.5% นาน 3 ปี) แล้วปรับเป็น MRR ในปีถัดไป (อาจสูงขึ้นเป็น 5-6%)

แนะนำ: ถ้าคุณคิดว่าจะปิดก่อนกำหนดใน 5-10 ปี ควรเลือก MRR หรือ Mixed Rate เพราะจ่ายดอกเบี้ยน้อยกว่า แต่ถ้าอยากให้ค่างวดคงที่แน่นอน ควรเลือก Fixed Rate

สินเชื่อบ้านใช้วิธีคำนวณแบบ Reducing Balance คือดอกเบี้ยคิดจากยอดคงเหลือ ไม่ใช่ Flat Rate แบบรถ

สูตร (แบบคร่าวๆ):

ค่างวดต่อเดือน ≈ (ยอดกู้ x ดอกเบี้ยต่อปี) ÷ 12 เดือน (ในปีแรกๆ)

แต่ในปีหลังๆ เงินต้นจะลดลง ดอกเบี้ยก็จะลดตาม ทำให้สัดส่วนเงินต้นที่จ่ายมากขึ้นทุกเดือน

ตัวอย่าง: กู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ผ่อน 30 ปี

- ค่างวดต่อเดือน: ประมาณ 16,104 บาท

- ดอกเบี้ยรวมตลอด 30 ปี: 2,797,440 บาท (เกือบเท่ายอดกู้เลย!)

ข้อสังเกต: ยิ่งผ่อนนาน ดอกเบี้ยรวมยิ่งสูง แต่ค่างวดต่อเดือนจะต่ำกว่า

กู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 5% ต่อปี:

ผ่อน 20 ปี:

- ค่างวดต่อเดือน: 19,799 บาท

- ดอกเบี้ยรวม: 1,751,760 บาท

ผ่อน 30 ปี:

- ค่างวดต่อเดือน: 16,104 บาท

- ดอกเบี้ยรวม: 2,797,440 บาท

สรุป: ผ่อน 30 ปีจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 1,045,680 บาท (มากกว่า 1 ล้านบาท!) แต่ค่างวดต่อเดือนลดลง 3,695 บาท

คำแนะนำ: ถ้ารายได้พอ ควรผ่อน 20 ปี จะประหยัดดอกเบี้ยได้มาก แต่ถ้ารายได้จำกัด ผ่อน 30 ปี แล้วค่อยปิดก่อนกำหนดเมื่อมีเงินเหลือ

ธนาคารอนุมัติให้กู้ได้สูงสุด 90% ของราคาบ้าน (บางธนาคาร 95%)

แต่ไม่แนะนำให้กู้เต็ม เพราะ:

1. ค่างวดจะสูงมาก

2. ดอกเบี้ยรวมจะเยอะ

3. ถ้าอยากขายบ้านก่อนสัญญาจบ อาจขายไม่ได้ราคาที่กู้มา (ขาดทุน)

แนะนำ: ดาวน์ 20-30% จะดีที่สุด จะทำให้ค่างวดต่ำลงและประหยัดดอกเบี้ยได้เยอะ

ตัวอย่าง: บ้าน 3,500,000 บาท

- ดาวน์ 10% (350,000 บาท) กู้ 3,150,000 บาท → ค่างวด 16,909 บาท/เดือน

- ดาวน์ 30% (1,050,000 บาท) กู้ 2,450,000 บาท → ค่างวด 13,152 บาท/เดือน

คุ้มมากครับ! ยิ่งปิดเร็วยิ่งประหยัดดอกเบี้ยได้เยอะ

ตัวอย่าง: กู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 5% ผ่อน 30 ปี

- ถ้าปิดเมื่อผ่อนไป 5 ปี: ประหยัดดอกเบี้ยได้ประมาณ 1,800,000 บาท

- ถ้าปิดเมื่อผ่อนไป 10 ปี: ประหยัดดอกเบี้ยได้ประมาณ 1,200,000 บาท

เคล็ดลับ: ทุกครั้งที่มีเงินก้อนเหลือ (โบนัส เงินปันผล) ควรเอามาปิดบ้านก่อนกำหนดทันที

ข้อควรระวัง: บางธนาคารเก็บค่าปิดก่อนกำหนด 1-3% ของยอดคงเหลือ ให้เช็กสัญญาก่อนตัดสินใจ

นอกจากค่างวด คุณต้องเตรียมเงินสำหรับ:

1. ค่าโอน ค่าจดจำนอง (ประมาณ 2% ของราคาบ้าน): บ้าน 3 ล้าน เตรียมประมาณ 60,000 บาท

2. ค่าประกันบ้าน (ถ้ากู้): ประมาณ 3,000 - 10,000 บาทต่อปี

3. ค่าส่วนกลาง (ถ้าเป็นคอนโด): 30-60 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน

4. ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเทอร์เน็ต: ประมาณ 3,000 - 5,000 บาทต่อเดือน

5. เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า: เตรียมอีก 100,000 - 300,000 บาท

1. เปรียบเทียบดอกเบี้ยอย่างน้อย 3 ธนาคาร: ดอกเบี้ยต่าง 0.5% อาจประหยัดได้หลักแสนบาท

2. ต่อรองดอกเบี้ย: ถ้ามีเครดิตดี มีเงินเดือนสูง ธนาคารอาจลดดอกเบี้ยให้ได้

3. เช็กโปรโมชั่น: บางช่วงธนาคารมีโปรดอกเบี้ยต่ำพิเศษ 2-3% นาน 1-3 ปี

4. ปิดหนี้อื่นก่อน: หนี้บัตรเครดิต หนี้รถ จะกินโควตาการกู้ ถ้าปิดได้ก่อนจะกู้บ้านได้มากขึ้น

5. อย่าผ่อนเกิน 30% ของรายได้: ธนาคารอนุมัติให้ 40-50% ได้ แต่ในชีวิตจริงอาจจะอัดอั้น แนะนำไม่เกิน 30%